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경매에서 절대 모르면 안될 말소기준 권리

by 내zip4 2023. 6. 29.

 

 

부동산에 대해 관심을 가지고 공부해보신 분이라면 '경매'에 대해 한번쯤은 들어보셨을 겁니다.

과거엔 경매라는 분야가 어렵고 전문적인 영역처럼 느껴져 쉽게 도전하지 못했는데

최근에는 일반인 분들 중에서도 경매에 열의를 가지고 참여하시는 분들이 많아졌습니다.

하지만 여전히 진입장벽이 높은 것이 사실이죠

 

부동산 경매에 대해서 잘 모르시는 분들은

경매라 하면 그냥 높은 값 부르는 사람이 가져가는거 아니야? 라고 생각하겠지만

여러 권리들이 존재하는 부동산 경매에서는 그리 쉬운 문제가 아닙니다.

 

오늘은 경매에 관심이 있다면 절대 몰라서는 안될 말소기준 권리에 대해서 알아보겠습니다


1. 경매란?

2. 경매의 종류

3. 말소기준권리란

4. 말소기준권리의 종류


 

경매란?

경매란 부동산을 공개적으로 입찰에 내보내어 가장 높은 입찰가를 제시한 사람에게 부동산을 판매하는 방식을 말합니다.

경매는 주로 부동산 소유자에게 부채 상환, 법적 문제, 강제 집행 등의 이유가 있을 때 부동산을 신속하게 매각하기 위해 사용되며 일정한 공고 기간 동안 입찰자들에게 부동산 정보와 경매 조건을 공지하고 경매 일자에 경매장에 모여 입찰을 진행합니다.


경매의 종류

경매에서 크게 중요한 부분은 아니지만 경매에는 강제경매와 임의 경매가 있습니다.

이는 경매를 신청한 채권자가 누구냐에 따라 분류되는데요, '강제'라는 단어가 들어가있으니 섣불리 입찰도 못하겠고 뭔가 어렵기만 합니다. 그래서 간단히 설명하고 넘어가겠습니다.


  • 강제경매

민사집행법상의 부동산에 대한 강제집행절차를 말합니다.

담보권 없이 소비대차(금전을 빌려주는 계약)가 이루어진 후 소송을 통한 집행권원을 근거로 부동산을 강제 매각하는 것인데요. 말이 너무 어려우니 쉽게 설명해보겠습니다. 

 

A라는 채권자가 있고 B라는 채무자가 있습니다.

A는 B에게 1억이라는 돈을 빌려주면서 차용증을 썼습니다.

B는 정해진 기한안에 돈을 갚지 못했습니다.

이때, A가 1억을 돌려받기 위해 소송을 겁니다.

채권자 A는 소송을 통해 확정판결을 받아 국가의 힘을 빌려 강제로 경매를 진행하게 됩니다. 


  • 임의 경매

담보권을 근거로 담보를 설정한 물건에 대하여 진행되는 경매를 말합니다

담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 경매로 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수하는 것입니다.

 

A라는 채권자가 있고 B라는 채무자가 있습니다.

B는 자신의 부동산인 'X아파트'를 담보로 하여 A에게 5억을 빌립니다.

B는 정해진 기한안에 돈을 갚지 못했습니다.

이때, A는 별도의 소송절차를 진행하지 않고 법원에 경매를 신청합니다.


말소기준권리의 정의

경매는 기본적으로 낙찰인이 낙찰을 받을 때 부동산 위에 존재하는 모든 부담이 소멸되고 완전한 소유권을 취득하는 소제주의를 원칙으로 하지만 예의적으로 매수인(낙찰인)이 부담해야 하는 권리가 있습니다. 

 

목적 부동산의 등기부에 기재된 권리와 등기부에 기재되지 않은 모든 권리를 포함해서 어떤 권리는 소멸하게 되고 어떤 권리는 매수인이 인수하게 되는데 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 합니다.

 

즉, 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리는 낙찰자가 인수해야 하는 권리

후에 설정된 권리는 소멸되어 없어지는 권리라고 생각하시면 편합니다.


말소기준권리의 종류

1. 저당권, 근저당권

2. 담보가등기

3. 압류, 가압류

4. 경매개시결정등기

5. 전세권자가 경매신청(배당요구)를 한 경우


저당권, 근저당권

 

저당, 근저당이라는 말 많이 들어보셨죠? 대출 관련 업무로 은행에 가시게 되면 흔히 들으실 수 있을텐데요

저당이라는 의무가 대충 담보를 의미하는 것은 알겠는데 저당권과 근저당권의 차이점이 정확히 뭔지 아시나요?

 

저당권이란 부동산이나 동산을 채무에 대한 담보로 잡는 것인데요.

근저당과 다른 점은 1회성 거래일때 주로 설정이 되며 현재 확정된 채권 금액만을 담보로 하여 피담보 채권이 소멸하는 경우 저당권도 함께 소멸한다는 특징이 있습니다.

하지만 근저당권은 계속적인 거래관계로 인해 발생되는 불특정 다수의 채권을 담보하기 위해서 담보할 채무의 채권최고액을 설정해서 미리 담보를 잡는 것입니다.

 

저당권은 1억을 빌렸을 때 1억이라는 돈을 다 갚으면 자동으로 소멸하지만

근저당권은 1억을 빌렸을 때 1억 2천이라는 채권최고액이 설정되고 1억을 모두 상환해서 자동 소멸되지 않아 말소 신청을 해야 합니다.


담보가등기

 

일단, 담보 라는 말은 빼고 가등기에 대해서 알아보겠습니다.

가등기란 현재 본등기를 할 수 없을 때 미래에 진행될 본등기의 순위 확보를 위해서 임시로 해두는 것인데요.

부동산에서 순위는 아주 중요합니다. 그렇기 때문에 미리 나의 순위를 찜해놓는 거죠.

이 경우 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기 순위로 소급됩니다.

 

담보가등기는 이러한 가등기의 특성을 활용해 채권 보전을 목적으로 설정하는데요.

채무자가 소유한 부동산에 대한 담보권을 확보하기 위해 담보가등기를 설정합니다.

담보가등기를 설정하면 해당 부동산에 대한 채권자의 권리와 우선권이 등기부에 기재됩니다.  이는 채무자가 채무를 이행하지 못했을 경우 채권자가 해당 부동산을 경매신청을 통해 처분할 수 있도록 보장해줍니다.


압류, 가압류

 

채권에 대하여 강제집행이 어려워질 것을 대비해 채무자의 재산을 압류해서 현 상태를 보존시키기 위해 하는 절차입니다.

A라는 채권자가 있고 B라는 채무자가 있습니다.

A는 B가 혹시라도 재산을 빼돌리거나 재산을 탕진해서 자신의 돈을 갚지 못할까봐 걱정이 됩니다.

이때 미리 채무자의 재산을 압류 해서 나중에 내가 받을 채권을 확보하는 것이죠.


경매개시결정등기

 

채권자가 법원에 경매 신청을 하게 되면 법원은 경매 절차의 개시 결정을 합니다. 이때 등기부에 기재되는 것이 경매개시결정등기입니다. 이때부터 경매목적물에 대한 압류의 효력이 발생합니다. 


전세권자가 경매신청(배당요구)를 한 경우

 

전세권자가 경매신청을 한 경우도 말소기준권리에 해당하는데요. 모든 상황에 해당되는 경우는 아닙니다. 

전세권자가 경매신청을 한 경우 말소기준권리가 성립되려면 조건이 있습니다. 

1. 전세권이 가장 먼저 등기되어야 함

2. 전세권이 부동산 전체에 대해 설정되어야 함

3. 전세권자가 경매신청 또는 배당요구를 해야 함


오늘은 말소기준권리에 대해 알아보았는데요

경매에서 언급될 수 있는 통상적인 내용들을 담아봤는데요

경매라는 게 워낙에 상황이 다양하고 경우의 수가 많아서 구체적인 상황에 따라 조금씩 다를 수 있으니

꼭 많이 알아보시고 경매에 입찰하시기 바랍니다.

 

성투!